Comprar casa en Puerto Rico: pasos, el notario y a quién necesitas

Aviso: Contenido solo informativo. No constituye asesoría legal, contributiva, financiera ni de inversión. Verifica siempre con un profesional licenciado en Puerto Rico. Los datos provienen de los sitios web públicos de cada empresa y pueden cambiar.

Qué cambia respecto a Estados Unidos

Puerto Rico sigue la tradición civilista, y se nota al cerrar. En la mayoría de los estados el "notary public" solo atestigua firmas. Aquí el notario es, por ley, "el profesional del Derecho que ejerce una función pública" y da fe y autenticidad a los negocios que se otorgan ante él: recibe e interpreta la voluntad de las partes, le da forma legal y redacta la escritura (Ley Notarial de Puerto Rico, Ley 75-1987, art. 2). Solo pueden ejercer el notariado los abogados autorizados por el Tribunal Supremo de Puerto Rico (art. 7).

La misma ley dice que el notario ejerce con imparcialidad (art. 3), y su exposición de motivos lo explica: en esa función no es abogado de ninguno de los otorgantes y representa la ley para todas las partes. Si quieres a alguien que te asesore solo a ti, por ejemplo para revisar el contrato o negociar reparaciones, contrata a tu propio abogado. El notario de la escritura y tu abogado pueden ser personas distintas.

Tras la firma, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, oficina del Departamento de Justicia que da publicidad a las transacciones sobre bienes inmuebles. Tiene 29 secciones en la isla; la presentación por internet, por su sistema Karibe, es solo para notarios autorizados, y los derechos de registro se fijan por ley según el valor de la transacción.

Paso a paso

1. Presupuesto y financiamiento. Si necesitas hipoteca, habla con una institución hipotecaria o un banco antes de hacer ofertas. La licencia de una institución hipotecaria se puede verificar en el buscador de concesionarios de la OCIF (Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras).
2. Elige un corredor con licencia. Corredores, vendedores y empresas de bienes raíces tienen licencia de la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces del Departamento de Estado, según la Ley 10-1994. Pide el número de licencia y verifícalo con la Junta. Los corredores de nuestro directorio indican dónde trabajan.
3. Oferta y contrato. La oferta suele convertirse en un contrato de opción o de promesa de compraventa con un depósito de buena fe. La Ley 10-1994 exige que el corredor guarde los depósitos de sus clientes en una cuenta en plica, en un banco autorizado en Puerto Rico, hasta que el negocio se cierre o termine.
4. Revisión de la propiedad. Una compañía de títulos estudia el historial de la finca en el Registro de la Propiedad (hipotecas, embargos y otros gravámenes) y puede emitir el seguro de título. El banco pedirá una tasación; la inspección independiente y revisar el mapa de inundación te tocan a ti.
5. Seguros. El banco pide seguro de la propiedad. Si la casa está en una zona especial de riesgo de inundación de FEMA y el préstamo es de una entidad regulada o asegurada federalmente, la ley federal exige seguro de inundación; el banco también puede pedirlo en otras zonas. Los agentes y corredores de seguros tienen licencia de la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS); mira agentes de seguros.
6. Cierre. Comprador, vendedor y, si hay préstamo, el banco firman ante el notario la escritura de compraventa (y la de hipoteca). Después el notario presenta la escritura en el Registro y se pagan los derechos.
7. Después del cierre. Si es tu residencia principal, solicita al CRIM la exoneración residencial (Modelo AS-38). Según el Código Municipal cubre la contribución sobre los primeros $15,000 de valoración, a costos de reemplazo de 1957, para una sola vivienda principal por dueño; hay que pedirla, al CRIM o a través del banco hipotecario.

Quién hace qué

• Corredor de bienes raíces: busca y negocia la propiedad; guarda el depósito en plica.
• Notario (abogado): redacta y autoriza la escritura, con imparcialidad, y la presenta al Registro.
• Tu propio abogado (opcional): te asesora solo a ti sobre el contrato y los problemas que aparezcan.
• Compañía de títulos: estudio registral, seguro de título y, a menudo, agente de cierre o plica.
• Banco o hipotecaria: tasación, aprobación del préstamo y escritura de hipoteca.
• Agente de seguros: seguro de la propiedad y, si hace falta, de inundación.
• CPA: dudas contributivas sobre la compra, ingresos de alquiler o una mudanza bajo la Ley 60.

¿Te mudas a la isla a la vez? El Centro de reubicación ordena las guías y checklists, y la página de bienes raíces en San Juan trata ese mercado en particular.